Lorsqu’une convention est signée sous une ou plusieurs conditions suspensives, cela signifie qu’elle n’existera réellement que lorsqu’un événement futur et incertain déterminé dans la convention se produira.
Il est particulièrement important de veiller à préciser la condition suspensive ainsi que les modalités de sa réalisation. Par ailleurs, soyez bien conscient qu’une obligation existe réellement et que la partie concernée devra tout mettre en œuvre pour que l’obligation se réalise.
Lorsqu’une condition suspensive dépend uniquement de la volonté de l’une des parties, on dira qu’elle est purement potestative et qu’elle n’est donc pas valable. Il n’est en effet pas logique de s’engager en invoquant une condition qui dépend en réalité de sa propre volonté.
Dans une vente d’immeuble, les conditions suspensives les plus courantes sont les suivantes
La condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt hypothécaire
Un grand nombre de ventes se conclut sous la condition suspensive que l’acquéreur obtienne un prêt hypothécaire. Cela permet à l’acquéreur de s’engager sur un bien qui l’intéresse en sachant qu’il pourra concrètement réaliser les démarches liées à son prêt de manière sereine.
Devenue presque un incontournable lors de la vente d’un bien immobilier, son utilisation est soumise au respect de certaines conditions qui doivent figurer dans le compromis de vente de manière non équivoque :
- La mention du montant emprunté dont dépend la vente : cela permet entre autres d’apprécier la faisabilité de l’opération compte tenu du prix d’achat.
- La durée de la condition. Elle est généralement fixée à un mois, mais certaines circonstances ou le recours à certains organismes prêteurs nécessitent une durée plus importante.
- L’indication du nombre d’organismes que l’acquéreur s’engage à consulter. A défaut de préciser le nombre, il pourrait être reproché à un acquéreur de n’avoir fait ses démarches qu’auprès d’une seule banque.
- En cas de refus de crédit, le compromis de vente devra indiquer si l’acquéreur doit notifier le refus ou si, au contraire, l’absence de notification signifiera l’acceptation du crédit et donc la levée de la condition.
- En cas de refus toujours, la condition suspensive devra préciser si une indemnité (dédit) sera à charge de l’acquéreur et en préciser le montant.
S’il est toujours plus prudent pour un acquéreur d’insérer une telle condition, celui-ci doit comprendre qu’il ne s’agit pas d’un délai de réflexion qui lui permettrait de remettre en cause l’accord sur la vente. L’absence ou le manque de démarche dans son chef peut être sanctionné et la vente pourrait être considérée comme parfaite.
De son côté, le vendeur doit veiller d’une part à la faisabilité de l’opération : l’acquéreur présente-t-il les conditions nécessaires à l’octroi d’un crédit ? Il doit en outre vérifier que l’acquéreur a correctement réalisé un nombre suffisant de démarches en vue de lever la condition.
La condition suspensive liée au prêt de l’acquéreur ne constitue pas un droit que celui-ci pourrait imposer au vendeur qui reste libre de l’accepter ou non. D’un autre côté, le vendeur peut proposer à l’acquéreur une indemnité de dédit en cas de défaut, que l’acquéreur peut aussi librement refuser.
Les parties ont parfois chacune intérêt à conclure une convention SANS condition liée au crédit. Cela permet souvent à l’acquéreur d’obtenir une petite concession sur le prix mais aussi d’être plus crédible aux yeux d’un vendeur qui serait confronté à plusieurs amateurs pour son bien.
Du côté du vendeur, cela lui permet clairement d’éviter les risques liés à l’obtention du crédit. Cela lui évite également qu’un expert mandaté par la banque ne remette en cause le prix fixé par les parties.
La condition suspensive liée à la levée d’hypothèque
Cette condition concerne la situation du vendeur qui peut être redevable de certaines sommes envers différents créanciers. Le notaire se chargera de faire établir la situation précise du bien en levant un état hypothécaire.
L’acquéreur doit être particulièrement prudent lorsqu’il vend son propre immeuble ou s’il est locataire et qu’il doit notifier à son bailleur un renon en vue de quitter le bien qu’il occupe. En effet, s’il s’avère que la vente ne peut avoir lieu en raison de la situation hypothécaire du bien, l’acquéreur risque, dans ce type de situation, de se retrouver sans logement.
La condition suspensive liée à la situation urbanistique du bien
Cette condition est d’office présente dans les compromis de vente pour protéger l’acquéreur d’une éventuelle infraction urbanistique dont les parties ignorent l’existence lors de la vente.
Par contre, il arrive de plus en plus fréquemment que l’acquéreur relève l’existence d’une infraction avant même de signer un compromis de vente. Dans ce cas, certains acheteurs acceptent de s’engager dans un compromis de vente à condition que le vendeur fasse les démarches nécessaires pour que l’infraction soit régularisée et que les éventuelles amendes soient à sa charge.
Dans ce dernier cas, l’acquéreur doit être prudent quant aux délais qui peuvent fortement varier d’une administration communale à une autre, mais aussi en fonction de la nature de l’infraction.
Enfin, il est encore possible pour les parties de prévoir que la vente aura lieu alors même que la procédure de régularisation n’a pas encore abouti, et ce moyennant la consignation d’une somme que le vendeur accepte d’abandonner au profit de l’acquéreur en cas de refus de régularisation. L’acquéreur doit veiller dans ce cas à ce que les sommes constituées en garantie soient suffisantes pour faire face à un éventuel ordre de démolition de la partie du bien en infraction, et pour payer l’amende si celle-ci est mise à charge de l’acquéreur.
