Soyons clairs, si vous vous lancez uniquement pour des raisons purement économiques, alors ne le faites pas ! Si, par contre, vous aimez le contact humain, que vous êtes prêt à avoir quelques sueurs froides, alors c’est peut-être pour vous…
Mais investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Outre la question de la motivation, l’aspect économique a évidemment son importance. En immobilier, une erreur peut vite coûter cher. Autant donc ne pas se tromper…
Situation
Comme pour votre propre habitation, le choix de la localisation est d’une grande importance. Non seulement en cas de revente, mais avant tout car, aussi luxueux soit-il, un immeuble se louera mal si sa localisation laisse à désirer. Entendons-nous bien : cela ne signifie pas qu’il y aura peu de demande. Celle-ci est relativement importante et largement suffisante. Ce que nous disons ici, c’est que la qualité du profil des candidats locataires sera proportionnelle à celle de la localisation de votre bien.
Type d’investissement
Rentabilité recherchée, niveau de risque accepté, importance du budget sont quelques facteurs qui détermineront le type d’investissement.
Au plus vous vous dirigez vers un immeuble comportant un nombre élevé d’entités locatives, au plus l’investissement sera rentable, mais aussi sans doute risqué.
L’investissement qui représente le meilleur rapport qualité-prix-risque nous semble être le cas d’un immeuble de 3 à 4 entités locatives. Ce type d’immeuble est facile à gérer et la rentabilité peut être relativement intéressante.
Comment calculer la rentabilité
La rentabilité nette d’un immeuble de rapport peut se calculer comme suit :
Loyer annuel hors charges - le précompte immobilier - l’assurance de l’immeuble
Prix d’achat de l’investissement + frais d’acquisition + travaux à court terme
Si le résultat de ce calcul vous amène à une rentabilité comprise entre 4 % et 6 %, l’investissement peut raisonnablement être envisagé.
A noter qu’avant la crise financière de 2008, un investisseur exigeait une rentabilité comprise entre 6 % et 10 %.
Compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt, certains se contentent même d’une rentabilité comprise entre 2 % et 4 %.
Attention : la rentabilité ne doit pas être l’unique moyen de vérifier le prix d’achat d’un immeuble. Sa valeur devrait également être appréciée au regard de la valeur intrinsèque des différentes entités qui le compose. Le calcul de la rentabilité doit être compris comme un moyen parmi d’autres de fixer la valeur d’un bien immobilier.
